Квартира с «невидимками»: когда покупка жилья превращается в судебный кошмар
Покупка недвижимости в России в 2026 году стала процессом технологичным и быстрым, но не всегда безопасным. Мы привыкли доверять электронным реестрам и онлайн-выпискам, считая, что если в графе «собственник» стоит одна фамилия, то никаких проблем быть не может. Однако юридическая практика показывает обратное. Мы поговорили с Андреем Владимировичем Маловым, основателем юридической фирмы Malov & Malov, за плечами которого 18 лет работы с самыми запутанными жилищными делами, чтобы разобраться: кто такие «скрытые жильцы» и почему они могут отобрать вашу квартиру даже через годы после сделки.
В разговоре Андрей Владимирович сразу делает акцент на том, что юридическая проверка — это не просто сверка паспортных данных. Самая большая опасность кроется не в том, что написано в документах, а в том, чего там нет. Одной из самых распространенных и болезненных проблем юрист называет покупку квартиры, в которой есть люди, сохраняющие право пользования даже после перехода права собственности. Это звучит как юридический казус, но на деле это реальная трагедия для покупателя.
Малов подробно объясняет механику этого процесса, уводя нас в историю приватизации. Суть проблемы заключается в следующем: когда квартира приватизировалась, некоторые члены семьи могли отказаться от своей доли в пользу, например, бабушки или отца. Закон в этом случае защищает отказавшегося — он не получает собственность, но взамен приобретает бессрочное право пользования этим жильем. И это право, как подчеркивает Андрей Владимирович, никуда не исчезает при продаже. Новый собственник может купить квартиру, получить ключи, а потом внезапно обнаружить, что в одной из комнат на законных основаниях проживает посторонний человек, которого невозможно выписать даже через суд.
Другой важный аспект, который мы обсудили с экспертом, касается использования материнского капитала. Андрей Владимирович отмечает, что это мина замедленного действия, если продавец в свое время «забыл» наделить долями своих детей. Спустя годы, когда эти дети вырастают или когда вмешиваются органы опеки, сделка по перепродаже такой квартиры может быть признана недействительной. Покупатель в такой ситуации оказывается наименее защищенным звеном: он возвращает квартиру, а вот вернуть свои деньги с продавца, который их уже потратил, бывает практически невозможно.
Особое внимание Андрей Малов уделяет ситуациям, когда сделки совершаются на фоне семейных конфликтов. Именно в моменты разводов, раздела наследства или разъезда родственников риск нарваться на мошенничество или юридически порочную схему возрастает многократно. Эмоции заставляют людей торопиться, а мошенники пользуются этой суматохой, подсовывая документы, которые впоследствии позволяют оспорить любые договоренности.
Источник: https://astera.ru/articles/kak-ne-popast-k-moshennikam-pri-delezhe-kvartiry/
Эксперт настаивает на том, что история квартиры должна быть изучена «под микроскопом» до момента передачи денег. Необходимо поднимать архивные выписки из домовых книг, проверять основания возникновения права собственности не только у текущего продавца, но и у предыдущих. Малов поясняет, что цепочка сделок прочна ровно настолько, насколько прочно ее самое слабое звено. Если пять лет назад квартиру продали с нарушением прав несовершеннолетнего, то сегодня, в 2026 году, суд может развернуть всю цепочку обратно, и добросовестность последнего покупателя не всегда спасает ситуацию.
В завершение нашей беседы Андрей Владимирович резюмирует свою позицию очень понятно: экономия на глубокой юридической проверке при покупке жилья — это неоправданный риск. Когда речь идет о сделках стоимостью в миллионы, полагаться на слова продавца или поверхностную проверку банка нельзя. Банк страхует свои риски (ипотеку), а покупатель должен страховать свои — право спокойно жить в собственном доме без страха, что однажды в дверь постучат «забытые» наследники или «вечные» жильцы. Для этого и существуют профессионалы, которые умеют читать между строк официальных документов.
